Как избежать ошибок при организации товарищества собственников жилья?

Стало популярно организовывать товарищества собственников жилья. Однако важно не просто получить документ о самостоятельном управлении своим домом, а четко осознавать, какие заложены в новшестве возможности. Хуже того: иной раз попадаются в руки мошенников. В статье рассказывается о том, как избежать ошибок и извлечь максимальную пользу из нововведения. Чтобы наконец-то произошла «смычка» радужной перспективы с будничной реальностью. 


Большинство граждан привыкло к мысли, что для решения каждой проблемы имеется соответствующий головастый чиновник-начальник, который подскажет, направит, а затем, естественно, расширит и углубит. Но жизнь раскручивается в ином направлении. Нас, собственников, призывают объединяться и управлять общим хозяйством самостоятельно. Вот тут-то и оказываемся пойманными в капкан собственной растерянности. 


Но не будем, как зачастую бывает, заниматься поисками виновного. Сделать так, значит, окончательно увязнуть в болоте проблем. Имеется соответствующая законодательная база, уже наработан кое-какой опыт. Стоит лишь его проанализировать и учесть. Попробуем это сделать это. 


Жилищно-коммунальные общества: так в чем же их суть?
Говоря бюрократическим языком, нам сообщают, что жилищная реформа направлена на разгосударствление основного жилищно-коммунального фонда. Звучит заманчиво, но не очень понятно: общее долевое имущество всех собственников помещений многоквартирного дома теперь наше. Задумается на досуге обыватель, почешет затылок и задаст себе вопрос: «А хорошо это или плохо?». 


Если договорились вести разговор о сути проблемы, давайте с этого и начнем. Приватизируя свою кровно заработанную квартиру, вы, по существу, уже имеете часть общего имущества, но управлять им до сих пор не имели возможности. Действительно, как это сделать, если долю общей собственности можно выразить в цифрах, а в натуральной форме – не получается. Представим, что конкретный гражданин владеет, кроме квартиры, пролетом лестницы и частью площадки, другой сосед претендует, скажем, на один из углов кладовки … Воображаете, какая неразбериха началась бы?!


Выход очевиден и вполне предсказуем – объединиться и пользоваться общей собственностью сообща. Что и предлагают жильцам многоквартирных домов. Эдакий разумно организованный колхоз. Словом, товарищество собственников жилья (ТСЖ). Как видите, название располагает к конструктивному сотрудничеству, товарищество ведь все-таки. 


Но любой вопрос, а тем более, квартирный, начинается с имущественных разборок. В принципе, в мире подобные объединения граждан, живущих под одной крышей, - уже давно опробованная и прижившаяся практика. Вот только создавались подобные объединения изначально лишь при строительстве новых домов, чтобы поддерживать их в надлежащем состоянии. Мы же берем чужой опыт и прививаем его на своей отечественной почве. Нередко в результате такой адаптации общественность вынуждена взваливать на собственные плечи «убитый» жилищный фонд, привести в порядок который «выливается в копеечку». 


Из сказанного вовсе не следует делать вывод, что нужно отказываться от предлагаемого всевластия в отдельно взятом многоквартирном доме. Любые крайности, как известно, ни к чему хорошему не приводят. Продуктивный подход заключается в другом: прежде чем взвалить на коллективные плечи сию нелегкую ношу, создайте организационную группу, которая будет наделена полномочиями досконального изучения состояния дома. Активисты также разберутся, как расходовались средства жильцов на ремонт и другие нужды. 


Скажете, «после драки кулаками не машут» - зачем ворошить прошлое? Отнюдь, в этом случае стоит помахать кулаками, ведь оттого, в каком состоянии примет дом товарищество, будет зависеть, сколько понадобится средств на то, чтобы привести жилье в божеское состояние. А это и есть ваши ежемесячные платежи. Словом, учиться хозяйствовать очень даже стоит с отстаивания своих финансовых прав. Добейтесь того, чтобы предыдущий собственник совместной собственности граждан по максимуму привел в порядок крышу, подвал, коммуникации и т.д. Иными словами, ЖЭК должен отремонтировать, восстановить то, что обязан был давно сделать. 


В этом вопросе, к слову, существует и «другая сторона медали». Во-первых, изучая состояние дома, активисты товарищества смогут грамотно принять его в дальнейшем на баланс, что очень важно. Во-вторых, начнете вникать в чисто технические вопросы, с которыми рано или поздно придется столкнуться. В любой жилищной конторе, как бы то ни было, смеются специалисты (по меньшей мере, главный инженер), которые обязаны знать нормативы относительно, например, сроков ремонта несущих конструкций, перекрытий, инженерных сетей и т.д. А в ТСЖ ответственность за сохранность дома и за жизни его обитателей граждане берут на себя. 


Лиха беда – начало?
Чтобы рождение общественного организма действительно не превратилось в беду, важно продумать, как начать товариществу свое существование. Никакая организационная группа в данном случае не поможет - тут нужно строго следовать букве закона. Организация и проведение общего собрания, с которого, собственно, и начинается деятельность товарищества, регламентированы Жилищным Кодексом РФ. 


Внимательно прочитав ст. 44 ЖК РФ, вы поймете, что общее собрание – основной орган управления многоквартирным домом – вправе принять решение о реконструкции здания, о пределах использования отведенного под дом участка, о передаче в собственность общего имущества. На первом общем собрании придется определиться также со способом управления многоквартирным домом и т.д. Не будем подробно рассказывать о порядке проведения общего собрания, скажем только, что он расписан в ст. 45 ЖК РФ. 


В дальнейшем общие собрания собственников квартир должны проходить не менее не реже одного раза в год. С формой проведения собраний и способом оповещения о них определяются сами собственники. 
Можно, конечно, отнестись формально к подготовке проведения таких собраний, что, собственно, нередко и происходит. Но задумайтесь, в ваших ли это интересах. Прежде чем председатель начнет рапортовать об успехах, вникните, на какие цели были израсходованы ваши с таким трудом заработанные деньги. В конце концов, зачем «городить огород» и создавать товарищество, если все покатится по старым, изрядно заржавевшим рельсам! Не пожалейте труда и времени, тщательно «пролопатив» основной документ любой организации – смету. 


Если разобрались с расходованием средств, обсудите, какие капитальные работы нужно выполнить в следующем году, а какие могут подождать. Тут-то и понадобятся специальные знания о степени износа тех или иных элементов дома и другие технические «заморочки». Конечно, очень хочется блеснуть перед другими товариществами, например, новыми пластиковыми окнами или суперсовременным освещением в подъезде, но, с другой стороны, как быть с перегнившей балкой, которая вот-вот свалится на голову? 


Все эти «за» и «против» обсуждают члены товарищества, приходя к консенсусу порой в жарких спорах. Результатом дебатов должно быть общее решение об объеме работ на следующий год, от которого напрямую зависит плата за услуги каждого члена товарищества на следующий год. Так что, как видите, самотек в системе коллективной ответственности метода хотя и привычная, но неподходящая. 


Заботимся о делах текущих
Даже если обязательное ежегодное собрание и прошло на «ура», это вовсе не означает, что председатель правления товарищества собственников жилья может спокойно почивать на лаврах. В соответствии все с тем же ЖК РФ в любой момент можно провести внеочередное собрание. Инициатором может выступить любой собственник помещения данного дома. Вот только небольшой компании единомышленников для того, чтобы решение собрания имело законную силу, недостаточно. В собрании должны принять участие собственники помещений или же их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от их общего числа. 


Если Вы взялись организовывать собрание, учтите, что обязаны сообщить другим собственникам помещений о нем минимум за десять дней до запланированной даты. В сообщении укажите свое имя, форму проведения собрания (это может быть заочное голосование), естественно, дату и время. Также имейте в виду, что экспромт не всегда хорош. В сообщении обязательно объявляется повестка дня собрания, и отступать от неё «в порыве страстей» вы не будете иметь права. 


Уважая мнения и права других собственников квартир, в сообщении вы обязаны указать порядок ознакомления с информацией или с теми материалами, которые собираетесь обнародовать. Конечно, заманчиво заготовить «скелет в шкафу», но такая процедура не предусмотрена законодательством. Оптимальный вариант – всю имеющуюся информацию оформить в нескольких экземплярах и объявить гражданам, где и когда можно с нею ознакомиться. Впрочем, очень могут пригодиться современные средства связи, например, Интернет.


Для того чтобы полностью исключить кривотолки по тем или иным спорным вопросам, лучше всего организовать письменное голосование. Таким образом вы застрахуетесь от нежелательных последствий, в частности, и в случае судебного разбирательства. 


Понятно, что самостоятельно организовать собрание, которое правомочно принимать решения, непросто. Для того чтобы не попасть впросак и не заслужить репутацию неудачника, имеет смысл провести информационное собрание, на котором можно «пристреляться» к настроениям людей, предварительно обсудить вопросы, включенные в повестку дня. Определитесь с председателем и секретарем, посоветуйтесь с народом, какой установить регламент. 


Как застраховаться от возможного рейдерского захвата?
У россиянина, привыкшего подчиняться эмоциональным порывам, невольно возникает такой вопрос. Четкое знание своих прав и возможностей, а главное – применение их на практике, исключит ситуацию, когда очередное новшество так и зависнет где-то между нашим «хочу» и реально осуществленным «получилось». На то она и форма самоорганизации населения, чтобы люди, не ожидая манны небесной, брались за решение насущных проблем. Романтический настрой хорош в других случаях, но только не в запущенном жилищно-коммунальном хозяйстве. 


Кроме того, природной скромностью или, извините, не менее природной ленью наивных граждан могут воспользоваться ловкие ребята (что, собственно, порой и происходит). Не успеете оглянуться, а вас уже женили без вашего на то согласия. Рейдерские захваты потому-то и становятся возможными, что собственники не напрягаются в изучении своих прав. Проведение собраний порой инициируют управляющие организации, которые не являются собственниками помещений. 


В других случаях принимаются решения по тем вопросам, которые не вносились в повестку дня. Не очень-то озадачиваются такие налетчики наличием кворума и другими, как иногда считают, заморочками. Результат – захват полномочий на управление общим имуществом. А далее диктуй свои условия, отдавай что угодно в аренду и т.д. Своя рука, как известно, владыка. Обычная технология рейдерского захвата - проведение такого себе общего собрания, на котором присутствуют две одураченных бабки, даже изготовление фиктивных протоколов без проведения каких-либо собраний. Не торопитесь также подписывать договора, не убедившись в том, что это не технологичный ход «захватчиков». 


Отстаивать свою «независимость» в судебном порядке пострадавшему от «пиратского захвата» товариществу собственников жилья очень непросто. Проще внимательно относиться к соблюдению процедуры, а при необходимости, если уж «прошляпили», оперативно и правильно провести общее собрание, которое отменит решение «самозванцев». И на этом не останавливайтесь: в случае причинения убытков собственнику обратитесь в правоохранительные органы с просьбой проверить деятельность «захватчиков».


Но это – крайности. Не желаем ни одному товариществу, деятельность которого, безусловно, началась с благих намерений облагородить быт жителей многоквартирного дома, увязнуть в таких разборках. Взяли власть в сои руки – научитесь нею распоряжаться на собственное благо. 


Как взять власть в свои руки, или о процедуре создания товарищества 
Начнем с правовых источников, регулирующих порядок организации ТСЖ. Это уже упоминавшийся Гражданский Кодекс, также - Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ, от 15.06.1996 г. Не будем забывать и о других законах и подзаконных актах, с которыми следовало бы ознакомиться, прежде чем браться за организацию кондоминиума. Они могут приниматься как на федеральном, так и на региональном уровнях. Жилищное законодательство – особая сфера юриспруденции.


Организация ТСЖ начинается с создания инициативной группы. Затем собственниками домовладения подготавливается устав. Подойти к этому нужно максимально ответственно, ведь в дальнейшем все отношения между членами товарищества (в том числе и спорные вопросы) будут осуществляться именно с помощью этого основополагающего документа, который является своеобразной Конституцией ТСЖ. Затем инициативной группе предстоит определить схемы распределения долей участия всех имеющихся домовладельцев. Направление уведомления собственникам о повестке дня собрания – следующий шаг. В уведомлении также должно быть указано место и время проведения собрания. 


На общем собрании собственников выбирают способ управления кондоминиумом, утверждают устав, схему определения и распределения долей, состав ревизионной комиссии. Не исключено, что для решения всех вопросов понадобится собираться дважды или даже трижды. Пусть это вас не смущает: главное – раз и навсегда расставить все точки над «і», чтобы в работе кондоминиума не возникало вопросов, а тем более – конфликтных ситуаций. Результаты выборов фиксируются в протоколе. 


После выбора правления ТСЖ и его председателя (это делают члены правления, ставя свои подписи в протоколе) можно начинать подготовку документов для регистрации товарищества. На получение постоянного свидетельства о регистрации обычно уходит около месяца (о необходимых документах поговорим отдельно). 


Председатель правления должен быть правомочным, а потому его полномочия нужно соответствующим образом подтвердить. Не будет никаких вопросов, если у председателя на руках следующие документы: во-первых, свидетельство о регистрации товарищества (сюда же входит список домовладельцев, т.е. приложением №1); устав ТСЖ (зарегистрированный); протокол общего собрания (с подписями всех домовладельцев), при этом сумма голосов участников собрания должна превышать 50% от всего количества голосов в кондоминиуме; протокол заседания правления ТСЖ (более половины от числа всех членов правления); гражданский паспорт председателя правления кондоминиума.


Отсутствие любого из перечисленных документов создает ситуацию, когда полномочия председателя считаются не подтвержденными. Подписи под протоколом общего собрания, также под протоколом заседания правления не составляют исключения. Они обязательны. В том случае, если порядок подтверждения полномочий вызывает сомнения, он может быть оспорен в суде. 


Как получить долгожданное свидетельство о регистрации?
В правовом отношении кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, поэтому права на него, впрочем, как и сделки с ним, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Юридическое лицо регистрируется на основании закона о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и Федерального закона «О ТСЖ». Товарищество имеет печать, расчетный счет в банке (иные счета), другие реквизиты. Товарищество, как правило, создается без ограничения срока его деятельности (иное может быть предусмотрено уставом). 


Прежде чем приступить к регистрации, нужно иметь на руках паспорт домовладения. Он составляется в БТИ и содержит сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем кондоминиуму. В ходе подготовки регистрации товарищества в местных органах власти, проходят регистрацию прав на недвижимое имущество. С этой целью представляют такие документы: заявление о регистрации, которое подписывается лицом, уполномоченным домовладельцами; протокол собрания домовладельцев (подписи председателя общего собрания и секретаря). Также будьте готовы к тому, что понадобится представить платежные документы по оплате за регистрацию права на общее имущество товарищества. В случае существования договора аренды земельного участка – подтверждение регистрации или регистрации права бессрочного пользования участком, документ о регистрации сервитута (когда он имеется в наличии).


К тому же в пакет документов входит решение органов государственной власти о передаче земельного участка товариществу в собственность (иные варианты); план земельного участка (заверяется ФГУ «Земельно-кадастровая палата»). Имейте в виду, что при предоставлении участка в собственность ТСЖ земля включается в состав кондоминиума, чего нельзя сказать об аренде земельного участка. В этом случае должен быть в наличии договор аренды земельного участка, заявление о его регистрации. Или заявление о регистрации сервитута.


Далее прилагается перечень общего имущества, принадлежащего ТСЖ и свидетельства о регистрации прав собственности всех домовладельцев на помещения в товариществе, 
перечень жилых помещений, которые находятся в муниципальной собственности, перечень нежилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев. 


Что касается технического паспорта, если в состав кондоминиума входит лишь одно здание, выданный в БТИ технический паспорт должен содержать информацию о его общей площади и инвентарную оценку.
Непосредственно при государственной регистрации представляется пакет документов, состоящий из следующего. Заявление о государственной регистрации (форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439) с указанием названия ТСЖ, его адреса, видов экономической деятельности (основание - устав товарищества); информация о председателе и об учредителях (члены правления). Подпись заявителя (чаще всего - председатель, но не исключаются и члены правления) удостоверяется нотариально. В пакет документов для государственной регистрации также входит решение о создании ТСЖ (выписка из протокола общего собрания) плюс список собственников, которые принимали решение о создании товарищества; устав; документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины. 


Документы передаются в регистрирующий орган заявителем лично или по почте. Товарищество считается созданным с того момента, когда внесена запись о его создании в ЕГРЮЛ. Регистрирующий орган выдает заявителю подтверждающий документ (максимум в течение пяти рабочих дней). Отказ в регистрации правомочен лишь в случае непредставления необходимых документов или же представление их в ненадлежащий регистрирующий орган. 



В заключение - налоговая и банк 
Начнем с того, что в таком деликатном вопросе, как отношения с налоговой инспекцией, стоит доверять только ей самой. При регистрации вам обязаны выдать памятку о видах налогов и обо всех обязательных платежах. Налогоплательщик также вправе сделать официальный запрос о предоставлении любой необходимой информации. 


Процедура постановки на учет начинается с того, что юридический отдел выдает налогоплательщику соответствующие бланки и карты для постановки на учет. В налоговую инспекцию товарищество представляет заявление, устав товарищества (прилагается схема определения и распределения долей домовладельцев), выписку из протокола собрания, описание общего имущества, карту постановки на учет с приложениями, сведения о льготах по налогам, обязательна справка из банка об открытых счетах, необходим документ, подтверждающий выбор председателя правления. Это - выписка из протокола собрания, проведенного членами правления. Также должен иметься приказ о назначении бухгалтера кондоминиума. Процедура постановки на учет, которая производится бесплатно, осуществляется не позднее пяти рабочих дней, начиная со дня подачи товариществом пакета документов.


Документы налоговой инспекции могут быть выданы не только председателю правления или главному бухгалтеру товарищества, но и уполномоченному представителю. Но в этом случае не обойтись без доверенности. 
Официально хозяйственная деятельность товарищества начинается с государственной регистрации. Поэтому независимо от того, «развернулся» ли кондоминиум реально или нет, бухгалтерские отчеты придется предоставлять, даже если это будут «нулевые» балансы. 


Хозяйственная деятельность невозможна без открытия расчетного счета в банке. Для этого необходимо иметь копию устава, которая заверена регистрирующим органом; соответствующую выписку из протокола общего собрания (она заверяется председателем правления); копию свидетельства о регистрации; справку из налоговой о постановке на учет; справки из фондов; приказ о том, кто именно назначен главным бухгалтером товарищества. Как и в предыдущих случаях, придется представить документ о назначении председателя. Кроме этого, вам предложат изучить и подписать договор с банком.
Улаживание формальностей заканчивается выдачей двух экземпляров банковской карточки и образца заявления на открытие счета. Образцы подписей председателя и главного бухгалтера ТСЖ заверяются нотариально. Банк открывает счет и подтверждает это справкой, которая отправляется в налоговую инспекцию.


Сразу всей этой информации может показаться с избытком. Не отчаивайтесь – все со временем уладится, зато вы на самом деле сможете почувствовать себя хозяином своего имущества. Чистые, ухоженные подъезды, горки и песочницы возле дома … Эта идиллия вполне возможна, если взвалите на собственные плечи бремя, которое, по сути, некому нести, кроме вас самих, дорогие собственники жилья. Сопоставляйте все «за» и «против», делайте выводы. И тогда именно ваш дом будет самым красивым и благоустроенным.